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    深圳市业主大会和业主委员会指导规则

    2021-05-02 作者:樊凡 来源:www.fangj.net 点击 评论

      近日,深圳市住房和建设局发布《深圳市业主大会和业主委员会指导规则(修订征求意见稿)》(以下简称意见稿),公开征求意见。

      意见稿中表示:

      1、业主大会可以选聘、续聘、解聘物业服务企业,申请改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有物业用途;确定需要由全体业主公摊费用的收取标准;筹集、管理和使用物业专项维修资金等。

      2、鼓励和支持党员担任业委会主任。

      3、在业主委员会的担任委员的业主还会有津贴,津贴标准参照本市最低工资标准。

      4、业主大会投票权数,按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票;业主人数按照专有部分的数量计算,几套房的业主按1人计算。

      5、业主大会是小区物业管理事务的最高决策机构,由全体业主组成,决定小区业主有关的物业管理共同事务;业主委员会作为业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,负责具体执行业主大会有关决定,监督物业服务企业的工作;业主监事会作为业主大会的监督机构,监督业主委员会的工作,但不参与小区具体的物业管理工作,各小区可结合实际情况决定是否设立业主监事会。

    图片

      由于内容众多,以下为部分重点内容:

      一、业主大会组成

      一个物业管理区域依法成立一个业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

      二、业主大会职责

      下列事项由业主大会会议作出决定,前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定:

      1、制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

      2、选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;

      3、审议业主大会年度计划和预算方案;

      4、审议业主委员会工作报告;

      5、制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法;

      6、选聘、续聘、解聘物业服务企业;

      7、筹集、管理和使用物业专项维修资金;

      8、申请改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有物业用途;

      9、确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定需要由全体业主公摊费用的收取标准;

      10、进行物业承接查验;

      11、决定物业管理区域其他有关事项。

      三、首次业主大会会议筹备

      1、筹备申请:

      新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内,建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处。

      物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名。

      2、筹备组的成立:

      筹备组由七至十名成员组成,其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名,筹备组组长由街道办事处代表担任。建设单位未派员参加筹备组的,不影响筹备组的成立。

      3、筹备事项:

      (1)确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数;

      (2)确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题;

      (3)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

      (4)确定首次业主大会会议表决规则;

      (5)确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单;

      (6)制定首届业主委员会选举办法;

      (7)首次业主大会会议的其他准备工作。

      4、筹备经费:

      首次业主大会会议的经费由物业所在地街道办事处承担。

      5、筹备组会议:

      筹备组应自成立之日起一个月内组织召开首次工作会议。

      6、管理规约与业主大会议事规则:

      管理规约应当包括下列内容:

      (1)共有物业的使用和维护规则;

      (2)合理使用物业专有部分的权利和义务;

      (3)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

      (4)物业管理区域相关费用的分摊规则;

      (5)生活垃圾分类投放、收集的规定;

      (6)违反管理规约应当承担的责任。

      7、候选人的确定:

      业主委员会委员、候补委员实行差额选举,由筹备组按不低于百分之二十的差额比例确定候选人人数。

      业主委员会委员、候补委员候选人由社区党委推荐,十名以上业主也可以联名推荐一名候选人,但同一业主只能联名推荐一次。

      符合条件的候选人人选中,有党员身份的业主同等条件下可优先确定为候选人,候选人的具体产生办法由筹备组确定。

      四、首次业主大会会议的召开

      1、首次业主大会会议内容:

      (1)选举产生业主委员会委员、候补委员;

      (2)表决通过管理规约、业主大会议事规则;

      (3)其他需要业主大会会议表决通过的事项。

      2、会议形式及条件:

      召开业主大会会议可以采用集体讨论的方式,也可以采用书面形式或者互联网方式。采用互联网方式的,应当通过市住房和建设部门建立的物业管理信息平台进行。

      3、延长投票时间:

      投票截止后,如业主大会会议参会业主人数或参会业主所持投票权数未达到法定比例,经街道办事处批准延长投票时间的,应当予以公示,同时组织人员催收表决票、选举票。

      4、业主委员会的产生:

      业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意。

      5、首次业主委员会会议:

      由业主委员会委员推选产生业主委员会主任、副主任各一名,并确定各成员分工。鼓励并支持有党员身份的委员担任业主委员会主任。

      四、投票与计票规则

      1、业主人数及票权数的确定:

      (1)业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算,每平方米计算为一票,不足一平方米的按照四舍五入计算;

      (2)业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付,或者同一业主拥有两个以上专有部分,均按照一人计算;

      (3)业主总人数,按照本款第二项业主人数的总和计算。

      一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,所代表的业主人数为一人。

      2、业主投票

      业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票,每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

      同一业主在投票期限内只能行使一次投票权,投票后不得更改。

      3、投票登记

      用书面形式召开业主大会会议的,筹备组应在公示期满后,组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选举票,并做好投票人身份核实及相应材料的签收与登记工作。

      4、结果统计与公示:

      筹备组负责开箱验票,统计投票结果。

      纸质表决票公开唱票应当有唱票人员、计票人员及监票人员监督,前述人员未全部到场的,不予开箱唱票。

      业主委员会

      1、业主委员会定位:

      业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。

      2、业主委员会职责:

      (1)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

      (2)编制业主大会年度预算、决算方案;

      (3)拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法;

      (4)组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;

      (5)拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准;

      (6)制定档案和印章管理制度,制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴,并建立相关档案;

      (7)督促业主、物业使用人遵守管理规约,催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金;

      (8)调解物业管理纠纷;

      (9)法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

      3、工作经费与报酬:

      业主大会综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数及业主委员会、执行秘书与财务人员的工作情况等因素,决定给予业主委员会委员津贴、执行秘书与财务人员薪酬及业主委员会活动经费的标准,候补委员不领取津贴。业主委员会委员每月津贴可参照本市最低工资标准。

      前款所述费用从业主共有资金中列支,业主大会另有规定的除外。

      4、财务监督:

      业主委员会应当建立其委员、候补委员、执行秘书、财务人员以及监事的经济台账,每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况及其停车位使用情况。

      5、信息公开:

      业主大会开设业主共有资金基本账户的,应当在账户设立或变更后十五日内,在物业管理信息平台中录入或更改账户信息。业主大会应当按季度公示下列情况:

      (1)业主共有资金缴存及结余情况;

      (2)发生列支的项目、费用和分摊情况;

      (3)业主拖欠物业管理费、物业专项维修资金和其他分摊费用的情况;

      (4)其他有关业主共有资金使用和管理情况。

      6、业主大会、业主委员会印章:

      业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时,应当提供区住房和建设部门业主大会和业主委员会备案通知书。公安机关准予刻制的,应当在业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。

      业主监事会

      1、监事会组成:

      业主大会可以设立业主监事会。业主人数较少的物业管理区域,可以设一名监事。不设监事会的,由监事履行业主监事会有关职责。

      2、监事会职责:

      (1)查阅业主大会、业主委员会财务账簿及其他会计资料,检查业主大会、业主委员会财务状况;

      (2)按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况;

      (3)监督业主委员会执行业主大会决定的情况,对违反物业管理法律法规、管理规约、业主大会议事规则或者业主大会决定的业主委员会成员、执行秘书、财务人员提出罢免或者辞退的建议;

      (4)就业主监事会或者监事职权范围内的事项向业主大会会议提出提案;

      (5)派员列席业主委员会会议,并对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;

      (6)对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为,要求予以纠正;

      (7)定期向业主大会会议报告业主监事会行使职权的情况并通告全体业主;

      (8)业主大会议事规则授予的其他职责。

      3、工作规则:

      业主监事会工作规则由组织成立监事会的会议召集人制定,与业主监事会选举事宜一并提交业主大会会议表决通过。

      业主监事会每半年至少召开一次会议,会议应当有超过半数监事出席,作出的决定应当经全体监事超过半数同意,并签字确认。


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