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    第七次人口普查的数据出炉,预示楼市四大变局

    2021-05-12 作者:樊凡 来源:www.fangj.net 点击 评论

      第七次人口普查的数据,今天(5月11日)上午正式发布。那么,人口普查显示的新趋势,将给楼市带来了哪些新变局?

      变局一:人口红利、城镇化红利将越来越稀缺。

      无论是人口增长的红利,还是城镇化的红利,都在减少。虽然再吃5年左右没有大问题,再往后就很难讲了。

      自1998年房改在全国推进、中国房地产市场正式诞生至今,楼市经历了两个阶段。

      第一个阶段,2015年之前,楼市基本上齐涨齐跌,大中小城市都有红利可以分享。第二个阶段,是2015年至今,楼市呈现了结构性上涨态势。

      第一个阶段之所以会“齐涨齐跌”,是因为当时中国的生育率还不算低,城镇化率还不算高。

      但到了2020年,中国新生儿数量已经下降到了1200万人。大家可以看下面这张图,虽然最近几年落实了“全面二孩”政策,但生育欲望在下降。

    第七次人口普查的数据出炉,预示楼市四大变局

      至于中国的常住人口城镇化率,也攀升到了2020年11月的63.89%。这意味着,居住在城镇的人口达到了9.02亿,居住在农村的只剩下5.1亿人了。

      过去10年,中国平均每年常住人口城镇化率增加1.42个百分点。如果按照这个速度,只用4.2年时间,中国的常住人口城镇化率就可以突破70%。

      70%到75%,是现阶段城镇化率的一个“大顶”。

      这意味着房地产的白银时代,还有4.2年,最多7.8年。

      知道为什么各城市都在拼命抢人口了吧。没有了人口增量,想推动经济增长,难度将非常大。

      人口红利、城镇化红利的见顶和衰减,意味着地方政府在财政上高度依赖房地产的时代,想不结束都不可能了。

      尤其是人口增长缓慢、流失的中小城市,随着财力的衰竭,基础设施的更新将不断滞后,最终倒逼人口流出,形成“恶性循环”。这种情况在欧洲、日本、美国都已经非常明显了。

      所以,抓紧时间处理人口流失地区的房产,转换到人口增量大的城市、高级别的城市、是未来5年投资的关键。

      如果你不能有效利用未来5年时间,重新配置自己的不动产投资,将来会比较悲催。看看鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河等城市的房价,就明白了。

      变局二:人口分布“马太效应”越来越强

      人是喜欢扎堆的,中国人尤其如此。

      你让国人住到郊区、人口密度低的地方,一周都凑不齐一桌麻将、一桌酒局,他们会痛不欲生。

      而新型城镇化,和互联网新业态(比如网约车、外卖、快递),又顺应了人性的这个弱点。更强化了中国人扎堆居住的生活方式。

      发达地区,城市正变得无限大,因为有了都市圈。未来的大湾区、长三角,都是城市的海洋,一个接一个,没有边际、没有界限。如果你现在开车从珠海出发,穿过中山、佛山、广州,来到东莞、深圳,建筑物基本上连成一片,你很难意识到城市边界。

      广东特别是珠三角人口是被低估的,全广东估计生活了1.4到1.5亿人口,而大湾区一带肯定超过了1亿人。

    第七次人口普查的数据出炉,预示楼市四大变局

      这次人口普查也显示,过去10年广东增长了2170万人。更有意思的是,如果拿普查得到的广东人口数据跟2019年公布的常住人口数据相比,竟然在1年之间增长了1080万人。
      这1080万人是过去一年增长的吗?要知道,2020年广东小学生招生人数是大幅下降的,显示2020年有相当一批人口流出了广东。
      这1080万是之前遗漏的、没有统计的,这次被“释放”了出来。而按照我的推算,广东可能还少统计了1500万人左右。上图显示,浙江在过去10年也增长了超过1000万人,江苏增长了609万人,山东河南分别增长了超过500万人。
      而从“六普”到“七普”的10年里,中国一共增长了7200万左右的人口。这意味着,每增长7个人里,就有2个增长在广东,1个增长在浙江。这种集中度,恐怕在未来10年还会加剧。
      所以我们看到,浙江的房价全面上涨,有些县级市(比如义乌)的房价已经可以比肩二线城市。
      至于广东,由于人口分布高度不均衡,再加上小产权房体量大,所以没有出现全面上涨,但在深圳、东莞等城市,房价也出现了超高的态势。
      未来,这种态势可能会强化,而不是削弱。 变局三:家庭越来越小,10年新增近1亿个家庭。
      从1990年那次普查以来,中国的户均家庭人数逐步变少,而全国的家庭数量大幅上升。
      1990年的时候,全国(不含港澳台,下同)有2.77亿个家庭,平均每个家庭的人口为3.96人。
      2000年全国家庭增加到了3.48亿个,平均每个家庭的人口为3.44人。 2010年全国家庭增加到了4.02亿个,平均每个家庭的人口为3.10人。
      2020年全国家庭增加到了4.94亿个,平均每个家庭的人口为2.62人。
      不算不知道,一算吓一跳。过去10年,中国新增了0.92亿个家庭。而家庭的规模,从3.1人减少到了2.62人。家庭变小,意味着生活条件在提高,住房条件改善了,很多三代同堂之家拆分为2个家庭。
      年轻人越来越重视个人生活的品质、隐私和自由度,整个社会对住房的需求在上升。展望未来,这种趋势还会持续。
      但房价过快上涨,显然跟年轻人对住房的较高要求形成了一对儿矛盾。所以,在人口持续流入的城市,建设更多的中小户型住宅,更能满足需求。而这种刚需型的住宅,如果再配上好的配套,其资产流动性、升值能力都会非常好。
      相反,盲目追求大户型,未来投资效率未必高,变现能力也未必强。 变局四:人口挤水分的地区、城市,你要小心了。

    第七次人口普查的数据出炉,预示楼市四大变局

      上图是31个省市区2020年普查数据,跟2019年官方公布的常住人口数据的对比。
      中国的人口统计是这样的:逢10年份进行普查,普查数据比较可靠。逢5的年份搞比较正规的抽样调查,数据质量也比较高。普通的年份,数据质量不高,一些城市为了面子就会兑水。
      人口流失的省市,往往会掩饰这种流失;人口增长太快的省份,可能掩饰增长太快,低估人口数量(早些年视人口为负担)。
      可以看出,这次人口普查里被挤水分最多的省份是黑龙江,1年之间人口减少了566万。其次是吉林、湖南、安徽、山西,被挤水分也都超过了200万。
      直辖市里,被挤水分最多的是天津,达到了175万人。 北京、上海是纾解人口压力的城市,控制人口增长的。这次普查调高了39万和59万人口。
      人口被挤水分超过100万的省份,还有湖北、江西、甘肃、云南、内蒙、河北。 人口被大幅调增的,是广东。其次是浙江、江苏、河南、贵州、福建、山东、重庆、陕西等。
      挤水分,当然对楼市是利空。人口调增,对楼市当然构成利好。

      


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