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    刚刚,深圳6宗地卖了139亿!史上最受欢迎人才房诞生

    2021-05-13 作者:话市君 来源:深圳房价网 点击 评论
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    深圳土拍

    刚刚,深圳6宗地卖了139亿!史上最受欢迎人才房诞生

    深圳首次“集中供地”土拍,在5月高温中落下帷幕。

    一天出让6宗宅地、26家房企参与,成交总价共138.44亿。

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    出乎意料的是,唯二两块商品房宅地,非常快速就封顶价成交了,相当佛系。

    佳兆业25.4亿拿下尖岗山地块,龙光10.9亿拿下光明凤凰城地块。

    最激烈的反而是西丽人才房地块,没有封顶价。

    经过195轮近两个钟厮杀,龙光最终成为今天最大的赢家,以69亿总价拿下西丽地块,溢价45%。

    西丽一宗地,就相当于其他五宗地的成交价总和啊。

    ps:视频号【住鉴局】有土拍现场视频,读者可前往观看~

    现场直击

    今天出让的6块宅地,分别位于宝安、龙华、南山、光明和深汕。

    其中龙华和深汕因为只有一人竞拍所以直接成交。

    剩下的3块地,在竞拍过程中两极分化。

    光明和西乡两块商品房用地遇冷,在30分钟内快速结束。而西丽的人才房地块则因为在留仙洞总部基地内,还规划有近半的办公用地,被龙光和万科+建发联合体“厮杀”195轮,僵持了一个多小时。

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    今天共有26家房企参拍:

    分别是:中海3号、金地22&23号、华润11号、电建1号、招商蛇口9&17号、金茂32号、华发36号、保利5号、越秀10&19号、中粮55号、中交65号、建发18号、深业58号、大悦城55号、联发66号、武汉交投、佳兆业7号、龙光29号、卓越6号、碧桂园87号、平安15号、世茂35号、星河37号、万科+天健联合体28号、万科+建发联合体88号

    两点多的时候,现场大屏幕就已经揭示龙华和深汕两宗地最终得主——前者是深圳人才安居集团11.51亿拿下,后者是武汉交投21.6亿拿下。

    龙华宗地旁边的地块去年就是安居集团拿下,现在被安居集团拿下是意料之中。

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    而深汕这两宗地在去年就流拍,现在被武汉交投拿下,这也是他们首进深圳。

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    下面是竞拍实录。

    光明凤凰城A646-0083

    参加房企:共19家。号码牌:电建1号、中海3、保利5号、华润11号、平安15号、招商蛇口17号、建发18号、越秀19号、金地23号、龙光29号、金茂32号、世茂35号、华发36号、星河37号、中粮55号、深业58号、中交65号、联发66号、碧桂园87号

    举牌次数:全程共举牌15次

    最终结果:深圳市龙光房地产有限公司竞得地块。成交价10.9亿,楼面价2.7万/㎡,配建无偿移交只租不售的人才住房面积11200平方米。


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    竞拍过程:


    本宗地块共有19家房企参与竞拍,但大家举牌的积极性远没有想象中的火热。8轮竞价后光速进入竞人才面积。


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    但竞人才面积也只进行了8轮举牌,龙光以配建11200平方米的人才面积拿下。

    宝安西乡A122-0372
    参加房企:共16家。号码牌:中海3号、保利5号、卓越6号、佳兆业7号、越秀10号、华润11号、平安15号、招商蛇口17号、建发18号、金地22号、万科+天健联合体28号、龙光29号、金茂32号、华发36号、大悦城55号、中交65号

    举牌次数:全程共举牌20次

    最终结果:深圳市金桂商务信息有限公司(佳兆业)竞得地块,成交价25.4亿,楼面价3.8万/㎡,配建无偿移交只租不售的人才住房面积31000平方米。


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    竞拍过程:


    本宗地块共有16家房企参与竞拍,尽管竞买人多,但大家举牌却很犹豫。


    仅经过9轮竞价,就进入竞人才面积阶段。

    竞人才面积期间多次陷入短暂沉默,经过11轮不温不火的举牌,最终地块被佳兆业拿下。


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    南山西丽T501-0101
    参加房企:共3家。号码牌:招商9号、龙光29号、万科+建发联合体88号
    举牌次数:全程共举牌195次
    最终结果:深圳市龙光房地产有限公司竞得地块。成交价69亿,楼面价2.4万/㎡


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    竞拍过程:

    本宗地块只有3家房企参与竞拍,开场就很猛,几轮举牌之后万科+建发联合体就加价到48亿。

    陷入短暂沉默之后,主持人降低加价幅度,随后龙光29号打破僵局,万科+建发联合体88号穷追不舍再次加价到48.7亿。


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    龙光和万科+建发联合体死磕,处于胶着状态。

    主持人每次喊“第一次”,另一家会接着叫价。万科想加快节奏,奈何龙光举牌小伙慢悠悠等主持人喊“第一次”后才举牌,一副势在必得的表情。


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    下午16点36分,万科+建发联合体叫到60亿。持续了一个小时,现场其他开发商撤了一半。


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    一个半小时的土拍,有一个小时都是耗在西丽这块地上,估计大家都很好奇原因。

    从地块的设计规划就可以窥见端倪,21370.27㎡的建面,除了人才房还规划有办公、商业和酒店,其中办公用地占了150000㎡,将近总建面的一半。

    这么大的地,还在留仙洞总部基地,确实让人“留口水”。


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    经过195轮的反复叫价,最终龙光以69亿的价格拿下。

    “集中供地”引起的市场反应

    今天的竞拍,出席房企26家,全场举牌次数230次,成交总额138.4亿。

    从这次的成交情况来看,融资能力强的国央企、头部房企成为拿地主力军,“联合体”也再次出现。

    在“集中供应”的政策之下,房企通过“联合体”的形式不管是资金效益还是竞拍成功率都能大幅提高,未来联合拿地也会是常态。

    从房企名单中,中小房企几乎“消失”了,即便参与,陪跑也是确定性结局。

    横向对比7个已经进行集中拍地的城市,深圳出让宗地数量仅6块,倒数第一。

    同是湾区的广州出让了42宗地,是深圳的7倍。一次出让就是799万㎡的建面,吊打了深圳2021全年363万㎡的宅地供应量。


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    图源克而瑞深圳区域


    其实今天除了深圳,青岛、厦门、天津和福州也在进行进行集中拍地。

    从全国已经完成首次集中土拍的城市来看,个别城市出现“抢地潮”。

    一些土拍整体溢价率相比往年都大幅提高,引起大家对集中供地“稳地价、稳房价、稳预期”初衷的质疑。于是,有城市迅速对“集中供地”政策打上补丁。

    以上海为例,补丁明确禁止房企利用马甲参拍地块。

    “两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系的法人或其他组织(申请人的母公司为上市公司的,该上市公司的非控股股东或非实际控制人除外),也视为同一名申请人。”

    对于中小企业来说,“补丁”是场及时雨。毕竟资金雄厚的大房企通过无数个马甲拿地,对他们来说是难以抗衡的。


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    2021年4月全国6城集中供地居住用地成交金额TOP10房企 图源贝壳研究院


    从全国来看,“集中拍地”在一定程度上造成房企在上半年补仓的焦虑情绪。

    在各个城市的首次集中土拍中一旦没有拍到地,后续的推货时间、全年业绩甚至规模、排名等都会出现连锁反应。

    对于房企来说,拿不到地意味着现金流将面临断裂的风险,因为拍到地才能获得融资款,从而补充现金流以完成存量和新增项目的开发建设。

    只有循环拿地、融资和开发才能保证自身的正常经营和发展,所以全国市场在“集中供地”中表现出的“抢地潮”意料之内。



    地块分析

    虽说这场土拍是深圳首次“集中供地”,但只拿出了6块,规模不如去年11月那场被誉为“史上最大规模”的土拍,一次性出让8块,25家房企竞拍。今天出让的地块,有4块位于深圳,2块位于深汕是去年流拍的宗地。


    关于地块的情况,下面我做了简单分析。


    宝安西乡地块


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    宗地号:A122-0372

    位置:宝安西乡

    建面:67360㎡

    规划:住宅+只租不售人才住房+商业

    商品房限价(均价不高于)83265元/㎡(不含室内装修)

    周边二手房价格(指导价):8-9万/㎡


    片区情况:

    西乡尖岗山的宗地,环境是相当好。周边是招商曦城、中海九号公馆,泰禾院子等知名豪宅,是货真价实的豪宅区。

    隔着一条卧龙四路,旁边就是万科去年拿下的地块,也是在建设中的万科都会四季。

    这次出让的地块条件出现了“7090政策”,也就意味着未来建设的住宅不会是豪宅产品。

    再加上限制售价,未来商品房均价不得超过83265元/㎡,将是改善人群的一大福利。

    虽然项目依山靠水库,因为出行靠自驾且片区内没有名校一直被大家诟病,但我相信,一年之后8字头买尖岗山是“真香”。


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    光明凤凰城地块


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    宗地号:A646-0083

    位置:光明凤凰城

    建面:40800㎡

    规划:住宅+只租不售人才房+商业

    商品房限价:销售均价不得高于48900元/㎡(不含室内装修)

    周边二手房价格(二手房指导价):5.19万/㎡


    片区情况:

    光明这块宅地目前来看周边都还是未开发的空地。

    1km内以各种工业区为主,和地铁6号线的长圳站有2km左右的距离。

    但地块和高铁光明城站只有不到700米的距离,建设中的地铁13号线未来将在光明城站设立站点,未来还是很方便。

    重点是!宗地出让条件还是执行了“7090政策”,未来入市的户型还是90㎡以下的为主。

    一年之后48900元/㎡买光明,先祝大家好运了~


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    南山西丽地块


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    宗地号:T501-0101

    位置:南山西丽

    建面:291750㎡

    规划:可售人才住房+办公+商业+酒店

    可售人才住房限价(均价不高于):52800元/㎡

    周边二手房价格(指导价):8.3-9.3万/㎡


    片区情况:

    西丽这块地位于5号线留仙洞地铁站口,是纯正的地铁物业。

    地块周边是大疆天空之城大厦、创智云城、天龙大厦、乐普大厦等总部大厦。


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    未来建好的人才住房,也是提供给在这里奋斗的高科技人才。要知道,周边的二手房指导价已经高达9.3万/㎡,业主实际出售价格大概率会更高。

    所以这批均价5.3万/㎡的可售人才住房,是深圳爱“才”的证据。



    龙华民治地块


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    宗地号:A822-0422

    位置:龙华民治

    建面:132210㎡

    规划:出售人才住房+只租不售人才住房

    出售人才住房限价(均价不高于):39600元/㎡(不含室内装修)

    周边二手房价格(指导价):4.8-5.4万/㎡


    片区情况:

    龙华这块宗地和红山片区一路之隔,周边是各类工业区和产业园。

    离地铁4号线龙华站直线距离2km左右,出行要么是自驾要么是公交。但是地块和壹方天地直线距离就800来米,吃喝玩乐都解决了。

    其实这次地块被人才安居集团拿下是意料之中,毕竟它隔壁有一块宅地,在去年6月刚被深圳市人才安居集团有限公司拿下。


    深汕两宗地块


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    宗地号:C2020-0001/C2020-0002

    位置:深汕合作区

    建面:182404㎡/195534㎡

    规划:住宅+只租不售人才房+商业+学校/住宅+只租不售人才房+商业

    商品房限价:销售均价不高于19000元/㎡(不含室内装修)


    片区情况:

    深汕两宗地位于赤石镇窑陂水库东南侧,地块连在一起。按照深汕的规划,赤石镇属于北部组团被定位为康养度假区、医疗保健等生态休闲区。

    根据出让合同显示,未来两块地商品房建成后楼高要低于36米,容积率分别是1.5和1.2,这也符合片区的规划定位。

    并且拿地的开发商要在宗地周边代建一条15米的路,无偿移交给政府。

    在经历去年流拍之后,现在终于被武汉交投拿下,这也是他们首进深圳。虽然均价才1.9万/㎡,但荒山野岭的市场买不买单还是个问题。

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