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    深圳刚需买房,越来越难了

    2021-05-19 作者:樊凡 来源:www.fangj.net 点击 评论

      调控,调控,调控!

      调控之后,最难的那一批购房者还是刚需。 今天,位于宝安福永的兴围华府线上选房,开盘不到一小时,所有房源全部售罄。
      团长最直观的感受是:这鬼地方,能卖这么好? 这也从侧面反映出,当下的深圳楼市已经进入“二手房最难卖,新房最难买”的阶段。 01饥不择食的深圳刚需
      深圳刚需到底有多难?看看兴围华府的热销,你就能体会现在的深圳刚需到底有多么的“饥不择食”。
      任何楼盘都有优缺点,但大多数实地看过兴围华府的购房者,都大呼接受不了,因为该项目的缺点不是一般人可以忍受的。

    深圳刚需买房,越来越难了
    深圳刚需买房,越来越难了

      简单的概括几点:
      1、靠近机场,机场噪音或多或少都会有一点,区别在于有些人能接受,有些对噪音敏感的人接受不了。项目旁边有大型印刷厂,半夜很吵。2、居住环境较差,四周被农民房、工厂和物流园环绕,而且兴围村暂时没有立项的城市更新计划,居住环境十年内都不会有大的改善。3、缺乏商业配套,项目周边基本没有高档商圈,比较依赖城中村底商和一些小的商铺,只能满足基本的日常所需,休闲娱乐配套较为欠缺。4、学位一般,虽然距离兴围小学、航瑞中学比较近,但两个学校的名气不高,教育资源方面没有优势可言。5、项目旁边紧邻一个垃圾堆放场和公厕,味道不好。6、非品牌房企,是村里自主开发的项目,房子属于小产权质量,物业也不咋地。7、项目建在一个大坑里,地势较低,大雨天可能发生雨水倒灌和淹车……8、唯一说的过去的只有地铁,项目距离1号线步行超过2公里,距离12号线地铁站约800米,预计2022年会开通。

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      就是这样一个品质直逼农民房,建在城中村的村委花园,你还别看不上,因为就算你想买,可能连摇号的资格都没有,深圳的新房市场就是这么残酷。
      昨天(5月17号)兴围华府摇号结果出炉,413批选168套房,入围最低积分为60.2分。

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      60分是什么概念,相当于家庭10年内在深无住房转让记录,现名下无房;加夫妻双方均为深户;加有未成年子女;加80个月社保。
      今天(5月18日)兴围华府线上选房,开盘不到1小时所有房源全部售罄,不管这个项目有啥缺点,只要价格和首付合适,先上车再说吧。

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      兴围华府这样的配置,与网红盘是不搭边的,为什么可以如此热销?
      一方面是项目价格存在一定的倒挂,而且100万首付买西部2房确实有一定的吸引力;另一方面则是深圳楼市调控对新房市场带来的影响开始逐渐显现。

      02深圳刚需买房太难了 深圳楼市调控新政,只会让新房市场越来越内卷化。
      当深圳二手房参考价出台后,深圳二手房市场迅速进入冰冻状态,二手房成交量从去年12月的12528套,下降至今年4月的4396套,5月份的数据还会更低。

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      二手房成交冰冻,虽然对于控制房价起到显著作用,但也会造成一些负面影响。
      因为二手房的供应,也是深圳市场可售房源总供应的重要部分,当二手房成交量急速下滑时,市场的需求会一股脑涌向新房市场,催生出新一轮“打新热”。
      与此同时,深圳二手房业主紧紧咬住挂牌价,不愿以指导价成交,如果刚需想买二手房,只能通过提高首付的方式来弥补指导价和业主预期价格之间的差距,对于刚需来说,他们手中的首付是严重缩水的,从前能买3房的首付,现在只能买到2房,甚至1房。
      对于首付缩水的刚需来说,买新房或是他们买到“大一点房子”的唯一选择。
      现如今深圳住宅均价至少在8万/平,如果你手中有100万左右的首付款,计划买总价300-500万的新房,那么你的选择真的太少太少。
      因为深圳300-500万总价的新房,在西部几乎是断档的,偶尔入市几个项目,如沙井海岸城,松岗新世界松风明月,满京华云著等,不是社保巨子想都不要想。

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      66平2房户型还不错再回头看看兴围华府,虽然挨着机场有噪音,紧邻垃圾堆公厕有味道,学位、商业、配套没一样能打的,但100万首付可以买到西部2房啊,仅此一点就足以让深圳刚需咬牙接受了。
      深圳刚需真是太难了。 03供应提速但难以满足需求
      深圳通过金融侧打击炒房客,的确在控制房价上涨起到了显著成效,但在住房的供应方面,虽然有提速,但远远无法满足深圳的需求。
      5月17日,深圳市统计局正式发布我市第七次全国人口普查公报。普查结果显示,深圳市常住人口(含深汕特别合作区,下同)1756.01万人,与2010年的第六次全国人口普查的1042.40万人相比,增加713.61万人,增长68.46%,年均增长5.35%。
      然而近十年,深圳商品房的供应面积趋势却与人口增长趋势不完全同步,即使是近五年来供应面积最多的2020年,也没有超过2015年的供应。

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      在刚刚举行的深圳市七届人大一次会议上,提出深圳将实施大规模住房建设计划,今年供应居住用地不低于3.6平方公里,新开工住房面积1500万平方米以上;建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上。
      虽然今年深圳的居住用地供应又有提升,但从土拍到预售,新房的入市还有一定的滞后性,类似兴围华府这样的普通楼盘受到网红盘待遇的现象,以后还会发生。

      


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