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    积分不够70,只能陪跑?深圳行情惨淡,东部这个盘却飘了!

    2021-07-20 作者:樊凡 来源:www.fangj.net 点击 评论

      昨天(7月19日),深圳官宣三季度入市项目,其中备受关注的海德园赫然在列,等了这么久,终于要面市了吗?

      网友们纷纷表示,希望这次不要再放鸽子了。

      除了海德园这样的超级红盘,报哥还注意到,喊了几个月的大运颐安都会中央四期也要来了!

      颐安四期虽然不像海德园那么火,但也吸引了不少置业者的眼光。

      据深圳楼市情报粉丝反映,预估68分左右,害怕陪跑,销售说70都难。

      报哥只想对这位粉丝说:把心放宽了去打!

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      截图来自:深圳楼市情报粉丝群

      颐安都会中央是大运片区标杆楼盘,体量巨大,总共分7期开发,1-5期以住宅为主,6-7期以商业为主。目前1、2期已经入伙,3、5期已经售罄。

      交通上,3条地铁线+1条城际交汇的大运站,出行便利。

      商业上,项目自带大商业,未来可期,目前有星河COCO大型商业在侧。

      教育上,带华南示范大学附属学校,成绩一般。

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      二手成交价直逼8万/平

      先看价格。

      据中介表示,目前已经入伙的二期挂牌价七八万,5月份二期成交了一套89平厅出阳台的户型,总价707万,折合单价7.94万/平,直逼8万!

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      大运颐安都会中央实拍

      即将开卖的四期,是颐安都会中央最后一期住宅产品,目前已为现房,总共751套,精装交付,户型面积89-127平3-4房。

      价格目前尚未出,据网上传闻,四期的价格会去到6万多,对比二期成交价,有些许倒挂。

      但也有网友质疑,价格去不了6万+,四期一直喊入市,却迟迟不见踪影,原因就是备案价批不上去,因为深圳现在明确规定,新房分批加推不能涨价,装修也要限价。

      对比前几期的备案价,2018年三期均价5.2万/平,2020年五期均价5.6万/平(加上装修4千/平)。

      四期具体价格多少,且以官方为准。

      报哥认为,如果真以6万多的售价来卖,仍然可以买,积分要求不会高,甚至不需要积分也有可能。

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      褒贬不一的大运

      再看规划。

      大运本身的定位不差,深港国际科教城,东部中心。

      作为“东进战略”龙头,大运是四线交汇地,包括已有地铁3号线,在建地铁14号线(预计2022年通车)、16号线(2023年通车),规划中的深大城际(原33号线)。

      未来,大运将是深圳东部最大的综合交通枢纽。

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      大运站实拍

      目前大运站已经封顶,投入使用可期。

      现有的大运体育中心,在建的世贸深港国际中心,无论放在东部还是整个深圳,都是属于地标性的建筑。

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      大运中心实拍

      而且大运也是深圳东部高端产业聚集区,龙岗天安数码城、大运软件小镇、创投大厦等一批高端产业。

      另一方面,大运的发展也被人诟病,慢!

      2016年,1.4万亿“东进战略”提出,一时间占尽风头,甚至盖过前海。

      但后来,深圳shuji调离,发展堪比龟速,有人一度怀疑,东进是不是停了?

      网友去留言,官方的答复,又强力表明,东进战略一直都在,从未停过。

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      截图来自:人民网领导留言版

      回过头看看,东进发展已经五年有余,相较于西部地区,差距明显。

      东进缓慢,规划兑现太过漫长,这是大运乃至东部被人诟病的内因。

      外部因素,报哥认为有两点。

      其一,深圳向西的势头太猛。

      这些年,深圳的发展方向是一路向西,前海新中心、沙井大空港、光明科学城、南山后海、深圳湾总部基地等。

      每一项都是重磅级规划,斥巨资投入,前海更是上升到国家战略;从这个角度看,真不怪“东进战略”太弱,只能说深圳一路向西的势头太猛了。

      其二,房价表现差强人意。

      深圳一路向西,政府斥巨资投入,大量热钱往西部走,企业往西部引,人和人才都往西部流,水到渠成,房价自然往上走。

      虽然东部大运也有利好加持,但在一群“尖子生”里,它显然不是最突出的,因此能吸引到的人才和资源也极其有限,大部分都是来自西部外溢。

      再放大一点看,龙岗区的供应量一直位于深圳前列。

      据链家数据显示,深圳市二手挂盘量4万套左右,而龙岗一家就达到1.2万套,接近占到全市的1/3。

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      截图来自:链家网

      新房供应量大,二手挂盘多,这也是龙岗房价上不去的原因之一。

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      涨幅不输西部,但行情不佳

      其实,这两年大运的房价表现并不差,尤其是带学位的,房价涨幅不输西部。

      以带龙岗外国语学校的大运“四神盘”为例(奥林华府、阳光天健城、中森双子座、绿景大公馆)。

      据中介介绍,2019年阳光天健城才6万左右,去年成交价都去到8万多了。

      涨幅30%以上!

      而对于近来的成交情况,中介闭口不谈,只表示“现在挂盘很少,这边的住家氛围好,业主都很喜欢住这里。”

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      阳光天健城实拍

      据报哥真实的感受,周边环境确实不差。相比于同等价位的沙井,大运的城市界面好于沙井不止一点点。

      至于成交怎样,在我走访的门店里,要么闭店,要么诺大的门店里偶见一两个中介,更甚至,有中介门店搞起来了合租。

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      大运中介门店实拍

      这也间接说明了当下成交状况,一个字,差。

      再回想起今早看到的深圳二手住宅成交状况,截至7月19日,仅成交1496套,这个月大概率又要创新低了。

      


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